保利置業成功發行商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)

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8月9日,保利置業以上海公司持有物業保利廣場E座為目標資產,成功設立“華泰資管-保利置業一期資產支持專項計劃”,發行規模為16.21億元。



保利廣場位于黃浦江畔,由德國GMP公司設計,自2010年竣工運營。項目結合了大層高空間、呼吸式幕墻、局部躍層和屋頂花園等特色,榮獲建筑業最高獎“魯班獎”。租金收繳率常年接近100%。該期資產支持專項計劃產品總規模16.21億元,其中優先A類證券8.10億元,評級AAA,期限18(3+3+3+3+3+3)年,票面利率4.98%;優先B類證券8.10億元,評級AA+,期限18(3+3+3+3+3+3)年,票面利率5.40%。產品票面利率遠低于市場同期限同級別證券,認購倍數超過1.9倍,彰顯了市場對于該項目的認可。


保利廣場CMBS項目是保利置業上海公司融資類型的創新,在房地產融資渠道逐漸收緊、融資成本逐漸上行的市場環境中,對盤活存量資產、優化負債結構發揮重要作用。



新聞鏈接:商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)是指以商業房地產為抵押,以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。通過精細的產品設計,CMBS管理人對項目公司“收算管支”進行全面監管,保證了現金流的安全性。同時,CMBS底層資產擁有穩定且未來增長可預期的現金流,在資產荒的當下,為投資者、尤其是機構客戶提供了長期穩定、安全且收益相對較高的優秀投資品種。從過往CMBS發行經驗來看,企業信用資質優良、標的資產地理位置優越、基礎資產現金流穩定、且具有完善設計結構的產品,都是機構投資者的追逐對象。

在盤活商業地產存量,推動房產商輕資產模式轉型上,CMBS有廣闊的發展空間。隨著CMBS創新的深化,房地產行業也真正進入完全不同的新階段,資產管理和金融創新將成為其存量時代生存的重要能力。房地產公司采用CMBS融資的優勢主要在于:


首先,CMBS弱化主體信用,通過合理的結構化產品設計,證券評級可高于原始權益人主體評級,降低了融資成本,優化了資本結構。

其次,相較于類REITs,CMBS結構相對簡單,可復制性強,能夠滿足企業融資的時效需求,縮小通過ABS融資與其他方式融資從發行時效性上的差異。與其他資產類型的ABS相比,CMBS由于涉及到底層物業資產、貸款的發放、物業未來收益(租金等)的監管、資產運營管理,開放退出與回購、物業的出售和置換等特殊安排,交易結構更為復雜。